點(diǎn)擊查看：2014年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《基本制度與政策》知識(shí)點(diǎn)匯總 商品房預(yù)售監(jiān)管 (1)嚴(yán)格商品住房預(yù)售許可管理。各地要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模和工程形象進(jìn)度要求，預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。住房供應(yīng)不足的地區(qū)，要建立商品住房預(yù)售許可綠色通道，提高行政辦事效率，支持具備預(yù)售條件的商品住房項(xiàng)目盡快辦理預(yù)售許可。 (2)強(qiáng)化商品住房預(yù)售方案管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品住房預(yù)售方案銷售商品住房。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等。預(yù)售方案中主要內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)報(bào)主管部門備案并公示。 (3)完善預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制。開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度。尚未建立監(jiān)管制度的地方，要加快制定本地區(qū)商品住房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè);預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。 (4)嚴(yán)格預(yù)售商品住房退房管理。商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。各地要規(guī)范商品住房預(yù)訂行為，對(duì)可售房源預(yù)訂次數(shù)做出限制規(guī)定。購(gòu)房人預(yù)訂商品住房后，未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂預(yù)售合同的，預(yù)訂應(yīng)予以解除，解除的房源應(yīng)當(dāng)公開銷售。已簽訂商品住房買賣合同并網(wǎng)上備案、經(jīng)雙方協(xié)商一致需解除合同的，雙方應(yīng)遞交申請(qǐng)并說明理由，所退房源應(yīng)當(dāng)公開銷售。 預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購(gòu)人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 商品房預(yù)售許可 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》方能預(yù)售商品房。 《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》，應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料： (1)商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表; (2)開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書; (3)土地使用權(quán)證書;建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證; (4)投入資金開發(fā)建設(shè)達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上的證明; (5)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明; (6)商品房預(yù)售方案;預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖; (7)其他有關(guān)資料。 商品房預(yù)售許可依下列程序辦理： (1)受理。開發(fā)企業(yè)按《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具受理通知書;材料不齊的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者5日內(nèi)一次性書面告知需要補(bǔ)充的材料。 (2)審核。房地產(chǎn)管理部門對(duì)開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進(jìn)行審核。開發(fā)企業(yè)對(duì)所提交材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。 (3)許可。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)不符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應(yīng)當(dāng)說明理由，告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并送達(dá)開發(fā)企業(yè)。商品房預(yù)售許可決定書、不予商品房預(yù)售許可決定書應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的行政許可專用印章，《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的印章。 (4)公示。房地產(chǎn)管理部門作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查閱。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。 商品房預(yù)售制度概述 商品房預(yù)售產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代初，世界上有許多國(guó)家和地區(qū)也都有類似制度。1994年《城市房地產(chǎn)管理法》從國(guó)家法律上確立商品房預(yù)售許可制度，《城市商品房預(yù)售管理辦法》對(duì)商品房預(yù)售管理機(jī)構(gòu)、預(yù)售許可制度的實(shí)施和監(jiān)管做出了具體的規(guī)定。在存量住房尚未基本滿足社會(huì)需求，且直接融資渠道尚未充分形成的情況下，商品房預(yù)售制度對(duì)解決住房問題發(fā)揮了重要作用。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市達(dá)90%以上。 商品房預(yù)售的條件 《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： (1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書; (2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證; (3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期; (4)向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 ·2014年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《基本制度與政策》知識(shí)點(diǎn)(4) ·2014房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《基本制度與政策》知識(shí)點(diǎn)匯總 ·2014年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《基本制度與政策》知識(shí)點(diǎn)(3) ·2014年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《基本制度與政策》知識(shí)點(diǎn)(2) ·2014年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《基本制度與政策》知識(shí)點(diǎn)(1) ·2014年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《經(jīng)紀(jì)概論》輔導(dǎo)(6)
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