<td id="xyrhu"></td>
    <p id="xyrhu"></p>

      1. <wbr id="xyrhu"><optgroup id="xyrhu"></optgroup></wbr>
          1. <u id="xyrhu"></u>
          2. RSS訂閱 | 匿名投稿
            您的位置:網(wǎng)站首頁 > 相關(guān)知識(shí) > 正文

            關(guān)于改進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法比準(zhǔn)價(jià)格求取公式的思考

            作者:habao 來源: 日期:2017-8-19 17:56:35 人氣: 標(biāo)簽:相關(guān)指數(shù)r2公式

              市場(chǎng)比較法是最常用的房地產(chǎn)估價(jià)方法之一,即通過市場(chǎng)調(diào)查,選擇幾個(gè)與對(duì)象房地產(chǎn)類似的近期交易的房地產(chǎn)作為參照對(duì)象,然后對(duì)參照對(duì)象已知的價(jià)格進(jìn)行必要的修正,從而求得對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格。其主要包括“實(shí)例的收集、調(diào)整項(xiàng)及調(diào)整系數(shù)的確定、實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的求取并最終確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格”三個(gè)階段,其中比準(zhǔn)價(jià)格的準(zhǔn)確性直接影響到估價(jià)結(jié)果的可靠性及合。目前,在估價(jià)實(shí)踐中關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格的求取主要依據(jù)兩種模式:一種是調(diào)整系數(shù)連乘模式;另一種是調(diào)整系數(shù)累加模式。兩者的公式如下:

              對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格(P)=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)公式(1)

              對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格(P)=可比實(shí)例價(jià)格×(1+交易情況修正系數(shù)+交易日期修正系數(shù)+區(qū)域因素修正系數(shù)+個(gè)別因素修正系數(shù))公式(2)

              式(2)中的系數(shù)為百分率系數(shù),取值在-1~1之間,而式(1)中的系數(shù)為[1+式(2)中的系數(shù)]

              對(duì)于上述兩個(gè)公式,其運(yùn)算結(jié)果是否能夠較為可靠、合理地反映出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格,筆者認(rèn)為不盡然,至少存在以下幾個(gè)方面的問題:

              1.兩個(gè)公式都存在重復(fù)調(diào)整的可能。上述公式的運(yùn)用,關(guān)鍵是各個(gè)調(diào)整系數(shù)的確定,而各個(gè)調(diào)整系數(shù)的確定是以影響可比實(shí)例及對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的差異因素為基礎(chǔ)。由于影響房地產(chǎn)價(jià)格的某些因素之間具有很強(qiáng)的相關(guān)性及依存性,對(duì)某項(xiàng)差異因素的調(diào)整可能有一部分已包括在另一項(xiàng)目的調(diào)整之中。例如:在某房地產(chǎn)估價(jià)中,若對(duì)象房地產(chǎn)與可比實(shí)例之間存在面積和區(qū)域兩項(xiàng)影響價(jià)格差異的因素,因?yàn)槊娣e與兩因素之間具有較強(qiáng)的相關(guān)性,若同時(shí)調(diào)整區(qū)域因素及面積因素的影響,則就可能高估了實(shí)際差異。下面運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)的相關(guān)知識(shí)對(duì)一組實(shí)例進(jìn)行分析,從而進(jìn)一步證明這一現(xiàn)象的存在及其對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。

              2.公式(1)中調(diào)整系數(shù)的基數(shù)已經(jīng)發(fā)生了變化。運(yùn)用市場(chǎng)法對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行調(diào)整時(shí),其調(diào)整額的大小及準(zhǔn)確性取決于兩個(gè)因素,一是各調(diào)整系數(shù)的大小與合,另外一個(gè)就是調(diào)整基數(shù)的正確選擇。根據(jù)市場(chǎng)比較法的定義和運(yùn)用的方法,估價(jià)時(shí)是將可比實(shí)例與對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行比較分析,找出兩者之間的差異因素,然后據(jù)各因素的差異程度確定其修正系數(shù)。在對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行修正(交易日期修正除外)時(shí),其有一前提假設(shè)就是兩者之間沒有其他因素的差異。既然在各調(diào)整系數(shù)的確定過程中是假定不存在其余的差異因素,那么每一項(xiàng)調(diào)整的調(diào)整基數(shù)就應(yīng)該是可比實(shí)例未經(jīng)修正的價(jià)格,即“某一項(xiàng)調(diào)整額=可比實(shí)例價(jià)格×對(duì)應(yīng)的調(diào)整系數(shù)”。對(duì)于公式(1),我們可很容易的發(fā)現(xiàn)基數(shù)被改變的問題,這使得估價(jià)結(jié)果存在較大的誤差。

              3.由于估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)不豐富以及資料不充分等一些原因的存在,任何一項(xiàng)調(diào)整系數(shù)的確定都存在一定的誤差,并且誤差可能為正也可能為負(fù)。對(duì)于公式(2)中括號(hào)里面把各系數(shù)相加而得到凈調(diào)整系數(shù),我們并不能假設(shè)各系數(shù)不同方向的誤差能夠相互抵消,由此也就造成了估價(jià)結(jié)果的偏差,假如各系數(shù)的誤差同向,那么調(diào)整系數(shù)項(xiàng)越多偏差也就越大。

              4.據(jù)市場(chǎng)比較法中“交易日期的修正”的涵義,其目的是消除時(shí)間因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響,把對(duì)象房地產(chǎn)在過去某個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格轉(zhuǎn)換成估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格,其修正對(duì)象應(yīng)該是“對(duì)象房地產(chǎn)在過去某個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格”,即可比實(shí)例經(jīng)過其它一系列因素修正后的價(jià)格。因此公式(2)中以可比實(shí)例的交易價(jià)格作為交易日期修正的基數(shù)是不合理的。

              不管是運(yùn)用公式(1)還是公式(2),作為計(jì)算公式,其獲得較為合理的結(jié)果的關(guān)鍵就是充分考慮各調(diào)整因素之間的相關(guān)性,合理的選取調(diào)整項(xiàng)目、確定調(diào)整系數(shù)以及恰當(dāng)?shù)倪x取調(diào)整基數(shù),基于以上分析,筆者認(rèn)為:

              1.在公式中考慮各調(diào)整系數(shù)的權(quán)重以及正確進(jìn)行交易日期修正:一方面盡可能多的收集可比實(shí)例,然后運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)知識(shí)對(duì)其進(jìn)行分析(如相關(guān)性分析和回歸分析等),以獲得各影響因素對(duì)價(jià)格的相關(guān)系數(shù),以此來判定各差異因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度,并在公式中以權(quán)重反映出來;另一方面就是要正確的理解交易日期修正的涵義,正確的進(jìn)行交易日期修正?紤]這兩者,公式(2)則應(yīng)修改為

              對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格(P)=可比實(shí)例的價(jià)格×(1+情況修正系數(shù)*R1+區(qū)域因素修正系數(shù)*R2+個(gè)別因素修正系數(shù)*R3)×交易日期修正系數(shù)

              2.充分考慮修正因素之間的相關(guān)性造成的重復(fù)調(diào)整的可能以及調(diào)整系數(shù)在確定過程中的誤差如上文實(shí)例分析中所述,通過對(duì)大量實(shí)例進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,確定誤差的大致范圍,然后在價(jià)格計(jì)算公式中增加一誤差調(diào)整項(xiàng)予以調(diào)整。

              3.估價(jià)人員在估價(jià)時(shí)所考慮的項(xiàng)目因素在市場(chǎng)買賣雙方對(duì)其價(jià)值各有不同的看法,因此,每一筆房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的價(jià)格應(yīng)以“一定的水平、一定的范圍”來反映較為合理。

              2、本網(wǎng)部分資料為網(wǎng)上搜集轉(zhuǎn)載,均盡力標(biāo)明作者和出處。對(duì)于本網(wǎng)刊載作品涉及版權(quán)等問題的,請(qǐng)作者與本網(wǎng)站聯(lián)系,本網(wǎng)站核實(shí)確認(rèn)后會(huì)盡快予以處理。

              本網(wǎng)轉(zhuǎn)載之作品,并不意味著認(rèn)同該作品的觀點(diǎn)或真實(shí)性。如其他、網(wǎng)站或個(gè)人轉(zhuǎn)載使用,請(qǐng)與著作權(quán)人聯(lián)系,并自負(fù)法律責(zé)任。

              推薦:

              

            讀完這篇文章后,您心情如何?
            0
            0
            0
            0
            0
            0
            0
            0
            本文網(wǎng)址:
            下一篇:沒有資料
            網(wǎng)站首頁 | 聯(lián)系我們 | 招兵買馬 | 意見反饋 | 友情鏈接 | 網(wǎng)站地圖
            版權(quán)所有:FXT
            聲明:本站數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)絡(luò)和網(wǎng)友投稿,如果侵犯到你的權(quán)益請(qǐng)聯(lián)系我們刪除。 友情贊助:
            国产高清无码在线视频_国产精品 久久久精品金瓶梅_一区二区三区五级黄色视频_久久精品午夜91无码免费
            <td id="xyrhu"></td>
              <p id="xyrhu"></p>

                1. <wbr id="xyrhu"><optgroup id="xyrhu"></optgroup></wbr>
                    1. <u id="xyrhu"></u>