房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。房屋登記應當遵循下列原則：1、房屋登記由房屋所在地的房屋登記機構辦理；2、房屋登記依申請而啟動；3、房屋登記應遵循房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權主體一致的原則；4、未辦理房屋所有權初始登記的，不得辦理房屋的其他登記；因處分房地產而登記的，被處分的房地產應已登記。 一、房屋登記簿與房屋權屬證書 《物權法》“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”、“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力”，因此，房屋登記簿是房屋歸屬和內容的根據，房屋登記機構應當根據房屋登記簿的記載，繕寫并向人發放房屋權屬證書。房屋權屬證書是人享有房屋的證明，其上記載的事項，應當與房屋登記簿一致；記載不一致的，除有證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。 二、更正登記與登記 人、利害關系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。利害關系人認為房屋登記簿記載的事項錯誤，而房屋登記簿上記載的人不同意更正的，利害關系人可以申請登記。房屋登記機構予以登記的，申請人在登記之日起十五日內不起訴，登記失效。登記不當，造成人損害的，人可以向申請人請求損害賠償。 三、物權效力與合同效力 《物權法》第十五條：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”第十四條：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。” 由此可見，合同是當事人之間的一種合意，屬于債權法律關系的范疇，并不必然與物權的變動聯系在一起，不能認為合同生效就自然而然發生不動產物權的變動。不動產物權的變動，依照法律應當登記的，必須進行不動產物權的變動登記，將有關事項記載于登記簿才能生效。簡言之，不動產物權的變動，需在合同依法成立生效的基礎上加上登記才能發生效力。如房屋買賣交易時，簽訂了買賣合同，合同即生效，若沒有辦理房屋登記手續，房屋所有權則不發生轉移。買賣雙方基于合同才享有的義務雖受法律，但房屋的變動欲發生效力應當由雙方共同申請房屋登記，將內容記載于房屋登記簿，才可以真正保障雙方權益。 四、預告登記 《物權法》：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記”，“預告登記后，未經預告登記的人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”。因此，欲購買尚未通過竣工驗收的房屋，不管一次性付款，還是準備貸款，為保障將來實現物權，可以申請預告登記，從而防止開發商把已出售的房屋再次出售或者抵押。 五、法律責任 申請人應當對申請登記材料的真實性、性、有效性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記。申請人提交錯誤、虛假的材料申請房屋登記，給他人造成損害的，應當承擔相應的法律責任。非法印制、偽造、變造房屋權屬證書或者登記證明，或者使用非法印制、偽造、變造的房屋權屬證書或者登記證明的，由房屋登記機構予以收繳；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 知識問答 問：孩子不滿18周歲，房屋人可以登記為孩子的姓名嗎？ 答：可以。未成年人的房地產應由其監護人代為申請登記。當監護人代為申請時，應提交本人和未成年人的身份證明、監護關系證明。 問：申請人提供虛假、錯誤材料申請登記，需要承擔責任嗎？ 答：申請人應當對申請登記材料的真實性、性、有效性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記。申請人提交錯誤、虛假的材料申請房屋登記，給他人造成損害的，應當承擔相應的法律責任。 問：婚后購買的房產應如何申請登記？ 答：根據《婚姻法》第十九條“夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式” 以及《房屋登記辦法》第十“共有房屋，應當由共有人共同申請登記。”的，婚后購買的房產應由夫妻雙方提交身份證、結婚證共同申請登記，以保障自己的。 問：購買的開發單位的商品房，什么時候可以辦理房權證？ 答：根據《房地產登記技術規程》“未辦理房屋所有權初始登記的，不得辦理房屋的其他登記；因處分房地產而登記的，被處分的房地產應已登記”的，開發公司申請辦理商品房的所有權初始登記后，購房人才能申請房屋所有權轉移登記，領取房屋所有權證書。 （房管局 于斐菲供稿） 延伸內容： |