房地產(chǎn)投資：了解合資企業(yè)的基礎(chǔ)知識(shí)近年來，科技股引起了市場的關(guān)注。但是，一個(gè)仍在嘗試和真實(shí)的投資類別是房地產(chǎn)，許多投資者對(duì)所涉及的一些基本融資過程缺乏了解。 在房地產(chǎn)中，合資企業(yè)是兩個(gè)或更多公司實(shí)體之間存在的協(xié)議，用于開始單獨(dú)但聯(lián)合的業(yè)務(wù)項(xiàng)目。通常，這些安排所存在的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)是一個(gè)單獨(dú)的有限責(zé)任公司(或LLC)。 大多數(shù)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目需要融資，允許房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)資本提供商合作。這些實(shí)體是該過程的關(guān)鍵部分，因?yàn)樗鼈儗?shí)質(zhì)上提供了使商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目得以實(shí)現(xiàn)所需的資本。 房地產(chǎn)合資企業(yè)實(shí)例要了解房地產(chǎn)合資企業(yè)背后的基本原則，請(qǐng)考慮以下示例。A公司擁有大都市區(qū)的土地，但總部位于佛羅里達(dá)州邁阿密。B公司總部位于，熟悉該市最重要的工業(yè)和人口方面。 A公司有興趣用新辦公樓開發(fā)房產(chǎn)。兩家公司通過合作伙伴關(guān)系看到了共同的機(jī)會(huì)，他們共同建立了一家合資企業(yè)。A公司負(fù)責(zé)管理資本，而B公司提供使項(xiàng)目在地區(qū)取得成功所需的知識(shí)和專業(yè)知識(shí)。房地產(chǎn)合資企業(yè)：主要參與者 在我們舉例說明的例子中，我們可以看到合資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)至少由兩方組成，通常被稱為“資本”和“經(jīng)營”。資本為項(xiàng)目提供資金(或通常至少是實(shí)質(zhì)性的項(xiàng)目的一部分)。相比之下，運(yùn)營合作伙伴通常是房地產(chǎn)專家，負(fù)責(zé)日常運(yùn)營。優(yōu)選地，操作員將是經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)專業(yè)人員，其在行業(yè)內(nèi)建立并且具有獲得，開發(fā)和管理良好定位的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的能力。 在這些情況下，實(shí)際上沒有經(jīng)驗(yàn)可以替代，并且通常需要的線上有大量投資資金。在任何聯(lián)合房地產(chǎn)企業(yè)中，所有合伙人均應(yīng)對(duì)與合資協(xié)議相關(guān)的損失和利潤承擔(dān)責(zé)任。但是，應(yīng)該指出的是，這些責(zé)任只延伸到合資企業(yè)本身定義的特定房地產(chǎn)項(xiàng)目。除了這些責(zé)任外，合營企業(yè)的責(zé)任與協(xié)議中各方的商業(yè)利益是分開的。 額外的合資企業(yè)股權(quán)因素與優(yōu)先股權(quán)相比，合資企業(yè)股權(quán)合伙企業(yè)的要素不同之處在于，房地產(chǎn)資本提供者(有限合伙人)可以與普通合伙人(保薦人)一起組建有限責(zé)任公司，最終收購了一個(gè)項(xiàng)目物業(yè)房地產(chǎn)。 贊助商的責(zé)任是在他們之前已經(jīng)建立了大量專業(yè)知識(shí)的特定地理采購，執(zhí)行和關(guān)閉項(xiàng)目的業(yè)務(wù)計(jì)劃。但是，贊助商可能無法為該合資企業(yè)提供大量資金，并且必須尋求資本合作伙伴，其主要責(zé)任是通過優(yōu)質(zhì)贊助商對(duì)這些房地產(chǎn)機(jī)會(huì)進(jìn)行投資。 合資公司股權(quán)(與優(yōu)先股權(quán)相比)存在其他差異，因?yàn)樵诖蠖鄶?shù)情況下，資本事件或現(xiàn)金流量分配的收益并未確定支付的既定優(yōu)先權(quán)。收益和分配均以同等方式支付(這是拉丁語中的短語，意思是“平等的基礎(chǔ)”)，這是基于贊助商的初始投資百分比和資本提供者的要求。在達(dá)到特定的內(nèi)部收益率(IRR)之前就是這種情況。 IRR要求達(dá)到指定的IRR要求后，項(xiàng)目的資本提供者會(huì)向贊助商提供相當(dāng)于不成比例的利潤份額的促銷或附帶利息。在收到物業(yè)收購的促銷后，保薦人完成盡職調(diào)查，協(xié)調(diào)結(jié)算，確保抵押，并開始在物業(yè)收購時(shí)概述的業(yè)務(wù)計(jì)劃的運(yùn)營。 舉例說明，贊助商和房地產(chǎn)資本提供商通常將分別投資合資房地產(chǎn)項(xiàng)目所需的所有股權(quán)的10%和90%。在大多數(shù)情況下，所有收益和現(xiàn)金流量分配和收益的90%支付給資本提供者，而剩余的10%支付給贊助商(同等金額)，金額等于10%IRR。 總內(nèi)部收益率數(shù)字包括在持有期間累積的現(xiàn)金流量，投資的股本回報(bào)率以及投資的股本回報(bào)率。達(dá)到10%IRR門檻后，剩余的收益分成70%至30%(分別向資本提供者和保薦人)。支付給贊助商的額外20%(高于初始股權(quán)出資)是促銷。在許多情況下，房地產(chǎn)投資者在交易的整個(gè)生命周期中都會(huì)遇到一個(gè)以上的IRR要求，以及與交易相關(guān)的額外促銷機(jī)會(huì)。這通常被稱為“現(xiàn)金流瀑布”，它有助于增加初始談判中存在的投資激勵(lì)。寡婦村里的風(fēng)流事 |