房地產(chǎn)投資：了解合資企業(yè)的基礎(chǔ)知識近年來，科技股引起了市場的關(guān)注。但是，一個仍在嘗試和真實的投資類別是房地產(chǎn)，許多投資者對所涉及的一些基本融資過程缺乏了解。 在房地產(chǎn)中，合資企業(yè)是兩個或更多公司實體之間存在的協(xié)議，用于開始單獨但聯(lián)合的業(yè)務(wù)項目。通常，這些安排所存在的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)是一個單獨的有限責任公司(或LLC)。 大多數(shù)大型房地產(chǎn)項目需要融資，允許房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)資本提供商合作。這些實體是該過程的關(guān)鍵部分，因為它們實質(zhì)上提供了使商業(yè)房地產(chǎn)項目得以實現(xiàn)所需的資本。 房地產(chǎn)合資企業(yè)實例要了解房地產(chǎn)合資企業(yè)背后的基本原則，請考慮以下示例。A公司擁有大都市區(qū)的土地，但總部位于佛羅里達州邁阿密。B公司總部位于，熟悉該市最重要的工業(yè)和人口方面。 A公司有興趣用新辦公樓開發(fā)房產(chǎn)。兩家公司通過合作伙伴關(guān)系看到了共同的機會，他們共同建立了一家合資企業(yè)。A公司負責管理資本，而B公司提供使項目在地區(qū)取得成功所需的知識和專業(yè)知識。房地產(chǎn)合資企業(yè)：主要參與者 在我們舉例說明的例子中，我們可以看到合資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)至少由兩方組成，通常被稱為“資本”和“經(jīng)營”。資本為項目提供資金(或通常至少是實質(zhì)性的項目的一部分)。相比之下，運營合作伙伴通常是房地產(chǎn)專家，負責日常運營。優(yōu)選地，操作員將是經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)專業(yè)人員，其在行業(yè)內(nèi)建立并且具有獲得，開發(fā)和管理良好定位的商業(yè)房地產(chǎn)項目的能力。 在這些情況下，實際上沒有經(jīng)驗可以替代，并且通常需要的線上有大量投資資金。在任何聯(lián)合房地產(chǎn)企業(yè)中，所有合伙人均應(yīng)對與合資協(xié)議相關(guān)的損失和利潤承擔責任。但是，應(yīng)該指出的是，這些責任只延伸到合資企業(yè)本身定義的特定房地產(chǎn)項目。除了這些責任外，合營企業(yè)的責任與協(xié)議中各方的商業(yè)利益是分開的。 額外的合資企業(yè)股權(quán)因素與優(yōu)先股權(quán)相比，合資企業(yè)股權(quán)合伙企業(yè)的要素不同之處在于，房地產(chǎn)資本提供者(有限合伙人)可以與普通合伙人(保薦人)一起組建有限責任公司，最終收購了一個項目物業(yè)房地產(chǎn)。 贊助商的責任是在他們之前已經(jīng)建立了大量專業(yè)知識的特定地理采購，執(zhí)行和關(guān)閉項目的業(yè)務(wù)計劃。但是，贊助商可能無法為該合資企業(yè)提供大量資金，并且必須尋求資本合作伙伴，其主要責任是通過優(yōu)質(zhì)贊助商對這些房地產(chǎn)機會進行投資。 合資公司股權(quán)(與優(yōu)先股權(quán)相比)存在其他差異，因為在大多數(shù)情況下，資本事件或現(xiàn)金流量分配的收益并未確定支付的既定優(yōu)先權(quán)。收益和分配均以同等方式支付(這是拉丁語中的短語，意思是“平等的基礎(chǔ)”)，這是基于贊助商的初始投資百分比和資本提供者的要求。在達到特定的內(nèi)部收益率(IRR)之前就是這種情況。 IRR要求達到指定的IRR要求后，項目的資本提供者會向贊助商提供相當于不成比例的利潤份額的促銷或附帶利息。在收到物業(yè)收購的促銷后，保薦人完成盡職調(diào)查，協(xié)調(diào)結(jié)算，確保抵押，并開始在物業(yè)收購時概述的業(yè)務(wù)計劃的運營。 舉例說明，贊助商和房地產(chǎn)資本提供商通常將分別投資合資房地產(chǎn)項目所需的所有股權(quán)的10%和90%。在大多數(shù)情況下，所有收益和現(xiàn)金流量分配和收益的90%支付給資本提供者，而剩余的10%支付給贊助商(同等金額)，金額等于10%IRR。 總內(nèi)部收益率數(shù)字包括在持有期間累積的現(xiàn)金流量，投資的股本回報率以及投資的股本回報率。達到10%IRR門檻后，剩余的收益分成70%至30%(分別向資本提供者和保薦人)。支付給贊助商的額外20%(高于初始股權(quán)出資)是促銷。在許多情況下，房地產(chǎn)投資者在交易的整個生命周期中都會遇到一個以上的IRR要求，以及與交易相關(guān)的額外促銷機會。這通常被稱為“現(xiàn)金流瀑布”，它有助于增加初始談判中存在的投資激勵。寡婦村里的風流事 |