物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。住在小區(qū)里，你需要了解這些法律知識。 �。�1）新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)管理部門備案。 �。�2）新建商品住宅出售單位與住宅買售人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說明書作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。 �。�5）新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位承擔(dān)，自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔(dān)。 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新建商品住宅交付使用時(shí)，除住宅轉(zhuǎn)讓合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅買受人收取任何費(fèi)用。 住宅使用公約至業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過的業(yè)主公約生效時(shí)終止。前期物業(yè)管理服務(wù)合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)終止。 住宅出售單位違反上述五項(xiàng)條款的，由市房地局或者區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其改正，可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款。 （2）房屋管理：包括巡屋共用部位（單元門、樓道通道、以及其他部位的門窗、玻璃等）、設(shè)置樓棟單元標(biāo)識等。 （3）公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)：包括室外健身設(shè)施、休閑桌椅、燈、樓道燈、安全標(biāo)識、電梯、消防設(shè)施、設(shè)備等。 （4）協(xié)助公共秩序：包括人員要求、門崗、巡邏崗、技防設(shè)施（崗）、車輛管理、各種應(yīng)急預(yù)案等。 ①樓內(nèi)公共區(qū)域：包括地面和墻面，樓梯扶手、欄桿、窗臺，消防栓、牌等公共設(shè)施，公共燈具，門、窗和玻璃，雨搭、屋頂，垃圾收集，電梯轎廂； ②樓外公共區(qū)域：包括道、場地、綠地，宣傳欄、小品、健身器、桌椅等，垃圾廂房，果皮箱、垃圾桶，消毒滅害等。 �。�6）公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)：包括草坪修剪、清雜草、灌排水、施肥、病蟲害防治，樹木修剪、施肥、病蟲害防治，花壇花境布置、灌排水、補(bǔ)種、修剪、施肥、病蟲害防治等。 沒有關(guān)聯(lián)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)是企業(yè)執(zhí)業(yè)的資格認(rèn)證，它是對企業(yè)規(guī)模和經(jīng)營范圍的規(guī)范，沒有資質(zhì)的企業(yè)不能從事物業(yè)管理經(jīng)營。資質(zhì)分為一、二、三個(gè)級別，新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級為，暫定期一年，由相應(yīng)的管理部門頒發(fā)資格證書。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等級是依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的相應(yīng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而確定的，一級資質(zhì)的企業(yè)可以按合同提供標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)并按服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，資質(zhì)的企業(yè)也可以按合同提供一級標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)并按一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。所以，二者之間沒有必然的關(guān)聯(lián)性。 不 能。罰款是一種行政處罰行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是行政主體，因而沒有罰款的。處罰權(quán)只能由行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)或其他有處罰權(quán)的組織在其職權(quán)范圍內(nèi)行使。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間沒有任何的行政管理的法律關(guān)系，他們之間是一種平等的民事合同關(guān)系，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能對業(yè)主進(jìn)行罰款，但如果業(yè)主確實(shí)違規(guī)，對小區(qū)公共部位、共用設(shè)施、設(shè)備等造成了損害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以要求業(yè)主進(jìn)行賠償。 沒 有。只有業(yè)主委員會可以請有關(guān)審計(jì)部門進(jìn)行審計(jì)。因?yàn)橐话愕臉I(yè)主不具備專業(yè)的財(cái)務(wù)知識，即使是專業(yè)財(cái)務(wù)人員也無法以個(gè)人身份提供具有效力的審計(jì)證明。如果每個(gè)業(yè)主都可以自己的查賬權(quán)，這樣只能嚴(yán)重干擾管理公司的正常運(yùn)作。 （2）普通內(nèi)銷商品住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會在區(qū)物價(jià)部門會地產(chǎn)管理部門的基準(zhǔn)價(jià)的浮動幅度內(nèi)協(xié)商確定。 �。�3）高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品住宅和外銷商品住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會協(xié)商確定。 �。�1）管理費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)； 房產(chǎn)證未辦理以前，以商品房買賣合同上的銷售面積為準(zhǔn)；房產(chǎn)證辦理以后，以實(shí)測后的建筑面積收取物業(yè)管理費(fèi)。 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用經(jīng)約定可以預(yù)收，預(yù)收期限不得超過三個(gè)月。業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應(yīng)交納費(fèi)用千分之三的滯納金或者按約定加收滯納金。 有影響。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)的實(shí)施是需要業(yè)戶交納的物業(yè)管理費(fèi)來支持的，如果有業(yè)戶不交管理費(fèi)，勢必會給物業(yè)公司的管理運(yùn)營經(jīng)費(fèi)造成影響，也將影響了已交費(fèi)業(yè)戶的利益，也就是影響了您的利益。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。保安服務(wù)內(nèi)容不包含對住戶室內(nèi)財(cái)產(chǎn)的安全工作。物業(yè)公司收取的保安費(fèi)僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對小區(qū)內(nèi)特定的人、財(cái)、物予以管理。只要保安服務(wù)達(dá)到的要求，物業(yè)公司就沒有法律責(zé)任。 不可以，開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的問題，而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆，業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或通過物業(yè)公司代為協(xié)商處理。 15、小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施損壞，維修費(fèi)用是包含在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)內(nèi)嗎？如果不是，維修費(fèi)用該由誰來承擔(dān)？ 物業(yè)管理公司以提供物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)為旨。公司所應(yīng)履行的、承擔(dān)的責(zé)任、享有的均由《臨時(shí)管理規(guī)約》賦予并作明確。假如跑水是因物業(yè)公司違反法律及相關(guān)契約的而造成的，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，反之，則不應(yīng)承擔(dān)事故責(zé)任。我們要求業(yè)主在二次裝修過程中做防水實(shí)驗(yàn)，目的是以免將來給自己帶來不必要的麻煩。 物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)包含了保安費(fèi)，就會嚴(yán)格遵照文件對服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求進(jìn)行工作。當(dāng)發(fā)生案件時(shí)業(yè)戶應(yīng)案發(fā)現(xiàn)場并盡快通知物業(yè)公司，物業(yè)將會協(xié)助現(xiàn)場及配合機(jī)關(guān)調(diào)查取證。物業(yè)公司有相應(yīng)的工作制度，如果保安人員沒有按要求進(jìn)行巡視及工作，物業(yè)公司將會承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。如各項(xiàng)記錄及顯示保安工作按要求進(jìn)行了，物業(yè)公司就已盡到了責(zé)任。出于對業(yè)主安全負(fù)責(zé)，盡可能提高服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)的考慮，歡迎業(yè)戶來人、來電或來函與我們共同討論工作方案，以便最大限度的發(fā)揮現(xiàn)有資源的能量，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。業(yè)戶仍要正常買保險(xiǎn)，以便發(fā)生問題時(shí)盡可能減少損失。 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，所在地的區(qū)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 區(qū)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起十五日內(nèi)，完成登記工作；對不符合《青島市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱本條例）成立的業(yè)主委員會不予登記，并書面通知申請人。業(yè)主委員長會自區(qū)房地產(chǎn)管理局核準(zhǔn)登記之日起成立。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召開會議，會議必須有過半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。 業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動的行為規(guī)范，對全體業(yè)主具有約束力。使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約。業(yè)主公約自業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過之日起生效。 物業(yè)報(bào)修和維修的義務(wù)應(yīng)在物業(yè)管理服務(wù)合同中予以約定。合同沒有約定或約定不明確的，按下列執(zhí)行： （1）接受委托的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)向業(yè)主和使用人公布報(bào)修點(diǎn)和報(bào)修時(shí)間。業(yè)主和使用人可用電話報(bào)修，也可直接到報(bào)修點(diǎn)報(bào)修。 （2）業(yè)主、使用人報(bào)修項(xiàng)目分為急修項(xiàng)目和一般項(xiàng)目。物業(yè)管理企業(yè)接到急修項(xiàng)目報(bào)修的，應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)修理；接到一般項(xiàng)目報(bào)修的，應(yīng)在72小時(shí)內(nèi)修理。物業(yè)管理企業(yè)未按時(shí)維修造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 �。�3）業(yè)主自用部位的原有自用設(shè)備的損壞，業(yè)主可以向該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)報(bào)修，也可以向其他維修單位報(bào)修。向物業(yè)管理企業(yè)報(bào)修的，物業(yè)管理企業(yè)不得修理。 �。�4）急修以及維修項(xiàng)目在兩工以下的維修費(fèi)用，由報(bào)修人認(rèn)可簽字后，按列支；除此以外，共用部位、共用設(shè)備維修在兩工以上且維修費(fèi)用在500元以上的，需經(jīng)業(yè)主小組認(rèn)可后予以維修，費(fèi)用按列支。 �。�5）物業(yè)維修項(xiàng)目實(shí)行質(zhì)量保修制度，保修期一般為三個(gè)月。修理項(xiàng)目竣工以業(yè)主驗(yàn)收簽字為準(zhǔn)。其中，疏通項(xiàng)目的修理竣工以流水暢通為驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)，筑漏項(xiàng)目以下一次下雨不漏為驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)。因修理質(zhì)量引起的返修不得再收費(fèi)。 違反上述（1）、（2）、（3）行為，由區(qū)房產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正，恢復(fù)原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。違反上述（4）、（5）、（6）、（7）、（8）行為，由有關(guān)行政管理部門按照各自的職責(zé)和相關(guān)的法律、法規(guī)處罰。 住宅不得改變使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，并報(bào)區(qū)地產(chǎn)管理部門審批。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)。 任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要占用、挖掘道、場地的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。 除執(zhí)行任務(wù)的治安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛外，機(jī)動車在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放極其收費(fèi)的。車輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在地的區(qū)物價(jià)部門的執(zhí)行。車輛停放的收益應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)維修基金，用于公共設(shè)施的維修、更新。 違反上述第一條，由區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其期限改正，恢復(fù)原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意后，方可向有關(guān)行政管理部門辦理審批手續(xù)；經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會簽定協(xié)議，并支付設(shè)置費(fèi)用。 違反上述第一條，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正，恢復(fù)原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝修住宅活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，如發(fā)現(xiàn)有違反法律的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻，并督促改正；對拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會并報(bào)有關(guān)行政管理部門依法處理。 物業(yè)管理企業(yè)違反上述，由市房地局或者區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其改正，可以并處一千元以上三萬元以下的罰款。 物業(yè)維修基金設(shè)立的具體標(biāo)準(zhǔn)和辦法由市人民。目前按市物價(jià)局、市房地局聯(lián)合：內(nèi)銷商品住宅出售人應(yīng)一次性按多層房屋建筑面積成本價(jià)的3%，高層房屋建筑面積成本價(jià)的4%繳納房屋修繕基金。購房人首期應(yīng)按多層房屋建筑面積成本價(jià)的2%，高層房屋建筑面積成本價(jià)的3%繳納房屋修繕基金。開發(fā)單位自用或出租的房屋，也應(yīng)同時(shí)繳納上述兩項(xiàng)費(fèi)用。成本價(jià)即當(dāng)時(shí)房改年度出售的公有住房的成本價(jià)，如1996年度的成本價(jià)為1198元。 臉上的痣圖解 住宅出售單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)維修基金以業(yè)主委員會的名義存入金融機(jī)構(gòu)，設(shè)立專門帳戶，按照不低于城鄉(xiāng)居民存款利率計(jì)取利息。住宅出售單位不按上款，由市或區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正，可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款。 解決方法：對于業(yè)主無理交費(fèi)情形的，應(yīng)判令業(yè)主按照合同交納物業(yè)管理費(fèi)，并承擔(dān)延期交費(fèi)的違約責(zé)任。 解決方法：對于因公共費(fèi)用的分?jǐn)偛缓侠韺?dǎo)致業(yè)主交費(fèi)引起的糾紛，一般情況下按照主管部門的有關(guān)，在合理確定各個(gè)業(yè)主應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用的基礎(chǔ)上，判令相關(guān)業(yè)主支付其應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理費(fèi)用和維修費(fèi)用; 解決方法：訴訟中，業(yè)主不可以未簽訂物業(yè)管理合同為抗辯理由而拒不同意補(bǔ)交物業(yè)管理費(fèi)用。但業(yè)主事實(shí)上享受了物業(yè)管理服務(wù)并因此受惠的，這在業(yè)主與物業(yè)管理公司間已構(gòu)成事實(shí)上物業(yè)管理關(guān)系。法院根據(jù)公平合理、誠實(shí)信用原則，參照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或同類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)判決業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 解決方法：對于業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理公司依據(jù)約定請求一并支付滯納金的，法院一般應(yīng)予支持。滯納金數(shù)額過高的，會依據(jù)欠費(fèi)方的請求予以適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后的滯納金一般不應(yīng)超過欠費(fèi)金額。乳膠漆怎么調(diào)色http://www.chenyang.com！
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