近日，半島購房俱樂部孫女士提出一個問題：“我們的單元門已經(jīng)壞了挺長時間了，不知道如果要換的話，是向物業(yè)申請使用物業(yè)費，還是公共維修基金？是否需要征得整個單元業(yè)主的同意？”其實，我們買房時，除了購房款之外，還要另外支付兩個費用，即公共維修基金費和入住使用后繳納的物業(yè)費。但很多業(yè)主如孫女士一樣，對于這兩項費用并不了解，甚至說不出他們的差別。這兩種費用為什么要分開來繳納？今天記者就來給大家講講。 公共維修基金又叫房屋養(yǎng)老金或者是大修資金，收費標準一般為房屋房款的2%-3%。主要用于房屋保修期滿后公共部位、公共設施的大、中修和小區(qū)公共設施設備的更新、。公共部位指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 物業(yè)費是業(yè)主或者是物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托物業(yè)管理公司對社區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和等項目進行日常、修繕、整治等與業(yè)主生活相關的服務所收取的費用。 1、繳納費用的歸屬權不同。公共維修基金是業(yè)主在正式入住前一次性繳納的，入住之后沒有特殊情況不需要再次繳納。這筆費用由成立的業(yè)主委員會或者是社區(qū)所在地的房管局統(tǒng)一保管，但使用所有權在業(yè)主。只有在房屋的保修期滿或者是社區(qū)房屋大修時才能使用，使用時，需要獲得全體業(yè)主的投票決定才可。物業(yè)費是業(yè)主入住社區(qū)之后按月或者是按季度繳納的，這筆錢屬于物業(yè)公司，是物業(yè)公司對社區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和等項目進行日常、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所獲得的報酬。業(yè)主不能以任何理由無故拖欠物業(yè)費用，當然，如果物業(yè)費征收不合理，或者是征收后，物業(yè)公司卻不好好為業(yè)主服務，遭到業(yè)主投訴的，那么業(yè)主委員會是可以開會決議物業(yè)公司的去留的。 a型血人的性格 2、費用使用流程不同。公共維修基金的所有權是全體業(yè)主，所以想要使用這筆資金，必須要獲得業(yè)主的同意。具體的申請流程是，向業(yè)主委員會提出申請，然后通知全體業(yè)主，如果該舉措獲得三分之二業(yè)主的同意的話，那么經(jīng)過審核和批準之后，才可使用劃撥的資金，動工維修。物業(yè)費是社區(qū)日常的與管理，如果社區(qū)的公共區(qū)位需要一些小修小補，或者是業(yè)主發(fā)現(xiàn)什么地方破損、有問題時，可以向物業(yè)公司反饋，在物業(yè)管理處進行登記，物業(yè)公司確認審核通過后，就可使用這筆費用對社區(qū)進行，維修。 3、使用范圍不同。公共維修基金主要是用于社區(qū)大規(guī)模的翻修和，主要包括房屋的防水，墻體，電梯維修等，日常的小修小補如果用公共維修來解決來說，有點大材小用。房屋除了基本的保修期之外，一般來說，出現(xiàn)較大問題的年限也在10年以上，所以公共維修基金更像是房屋的養(yǎng)老金或者是保障。而物業(yè)費的使用相比公共維修基金就就是小修小補了，主要是社區(qū)內(nèi)部的、衛(wèi)生與打理等，費用很少。物業(yè)費用的合理使用足以保障業(yè)主的日常生活正常進行。 相較于物業(yè)費，公共維修基金的使用條件相對比較嚴格。其使用前提有兩個：一是房屋的保修期滿之后才能使用，二是在對公共部位大修、翻修的時候才能使用，小問題一般是用物業(yè)費來解決的。同時，在不使用維修基金的階段里，維修基金作為公共資產(chǎn)和固定資產(chǎn)除了購買國債或法律、法規(guī)的其他基金范圍外，用作他處。而且使用時要獲得業(yè)主的同意才可。 另外，公共維修基金還有一些其他的特殊用法，如物業(yè)費和公共維修基金費在特殊情況下可以轉借一部分，主要是指在社區(qū)維現(xiàn)的問題不是特別大，物業(yè)就可以解決，但是物業(yè)公司費用緊張的情況下，物業(yè)可以與業(yè)主委員會商議從公共維修基金中暫借相當于一個月物業(yè)費的額度用于社區(qū)的維修和翻新備用金，在約定歸還的時間內(nèi)，物業(yè)公司要盡快歸還這筆費用。而社區(qū)房屋或者公共區(qū)位需要大修使用到公共維修基金的，可預先支取施工承包合同中約定的預付款，但預付款最高不得超過工程款總額的30%。這項決定同樣要獲得業(yè)主委員會的審批同意。
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