本年度報告摘要來自年度報告全文，投資者欲了解詳細內容，應當仔細閱讀同時刊載于深圳證券交易所網站等中國證監會指定網站上的年度報告全文。 注2：公司于2014年12月完成非公開發行股票的發行、上市工作，公司股本由1,158,540,051股增加至1,378,540,051股，按關計算公式，基本每股收益和稀釋每股收益均與新股發行前的計算值相同。 2014年，全球經濟復蘇曲折，主要經濟體走勢呈現分化，美國退出量化寬松，對包括中國在內的新興經濟體帶來沖擊。國內經濟下行壓力持續加大，但總體上仍保持平穩發展態勢。國內生產總值達到63.6萬億元，同比增長7.4%，界主要經濟體中名列前茅。我國經濟基本面沒有發生大的改變，但呈現出增長速度換擋期、結構調整陣痛期、以往刺激經濟政策消化期的“三期疊加”，中國經濟進入“新常態”。 2014年，中央先后出臺一系列“微刺激”、“穩增長”措施，增加基建投資，通過“定向降準”、“央五條”鼓勵金融機構支持居民購房需求，出臺“9·30”房貸政策，各地松綁“限貸”政策，不對稱降息帶來資金面寬松，直接推動房地產行業筑底回穩、逐漸回暖。全年房地產市場先抑后揚，房價增速下降，庫存壓力加大，土地出讓規模負增長，但土地價格持續攀升，部分城市房地產產能過剩，行業進入“白銀時代”。 據國家統計局統計，2014年全國房地產開發投資9.5萬億元，同比增長10.5%，增速比上年減少9.3個百分點，其中住宅投資增長9.2%；全年商品房銷售面積12.06億，同比下降7.6%，其中住宅銷售面積下降9.1%；商品房銷售額7.63萬億元，同比下降6.3%，其中住宅銷售額下降7.8%。據此測算，2014年全國商品房平均銷售單價同比上升1.4%。2014年，全國土地出讓收入4.29萬億元，同比增長3.1%。 報告期內，公司緊緊圍繞年初制定的“創新、產業升級”方針，升級轉型取得重大進展，經營情況穩中向好，主要取得以下成績： 一是公司各業務板塊全年實現銷售金額約230億元，同比增長約2%。其中，房地產板塊在市場整體下行的壓力下，實現簽約銷售金額約210億元，同比增長約1%，實現簽約銷售面積約322萬m2，同比增長約22 %。 二是持續深化，突破發展壁壘，產業升級轉型取得重大突破。公司成立深化領導小組，制定并貫徹《持續深化若干問題的決定》，聚焦八大方面、58項任務，完成多項重大措施制定并實施。積極實施“兩升級一轉型”戰略，即通過“產業嫁接地產”實現房地產業務產業升級,運用互聯網思維實現傳統物業管理向社區綜合服務升級。公司成立產業地產投資公司，以科技產業園地產、文化旅游地產、健康產業地產為投資方向，與華誼兄弟、億達集團簽訂戰略合作協議，首個科技產業園地產項目在長沙成功落地。在產業轉型方面，成立新能源公司，通過并購方式成功獲得首個新能源項目-新疆哈密風力發電項目，該風力發電項目年發電小時能達2900多小時，遠超同行業平均水平，并購質量及效率得到業界高度認可。 三是地產項目拓展穩步推進。全年通過招拍掛、股權收購等方式新獲17個土地項目共19土地，土地價款共計102億元，同比增長8%；新增項目計容可建規模570萬平米，新增項目區域成熟度有所提高，主城與主城近郊項目占比有所增加。新進入云南省級市場，新增昆明、重慶萬州等5個城市布點。繼續加強合資合作，引進合資合作資金協議金額16.3億元。截止報告期末，公司土地儲備計容可建規模達1750萬平米。 四是完成首次資本市場融資，多元化融資成效顯著，資金鏈安全進一步提升。經過一年多的努力，公司在報告期內完成非公開發行股票工作，募得資金22億元，成功實現自“借殼”上市以來的首次資本市場融資，有效增強了公司資本實力和改善了資本結構，降低了資金成本。公司繼續與各大銀行以及非銀行金融機構保持良好的合作關系，在鞏固加強項目開發貸的同時，創新融資模式，擴大融資規模，降低融資成本，并強化銷售回款，地產業務回款率達92%。切實有效的資金管理充分保障公司生產經營及項目投資資金需求，期末預收賬款達224.31億元，同比增長20.15%。資產負債率持續下降，比上年末下降0.13個百分點。報告期內，公司擬發行不超過38億元公司債和發行不超過39億元中期票據相關工作有序推進。 五是品牌影響力持續提升。公司企業品牌、產品品牌、社區品牌、領導品牌并舉的方式立體提升公司品牌價值，全年成功策劃實施5次具有全國影響力的品牌事件，“萬人鄰里節”等系列活動參與度、影響力有所擴大。公司長期履行社會責任，持續開展金科紅太陽系列等慈善活動，全年捐贈1855萬元。社區服務管理質量穩中有升，業主滿意度持續提高。報告期內，公司榮獲多個第三方機構頒發的“2014中國房地產百強企業”、“2014年度房企融資能力TOP10”、“2014運營效率TOP10”、中國房地產企業綜合實力第15位、“中國房地產上市公司A股10強”、“2014中國消費誠信企業”、“2014年中國物業服務百強企業”、“中國房地產品牌價值10強”、“中華慈善突出貢獻企業”等多項稱號，董事會黃紅云先生榮獲“優秀中國特色社會主義事業建設者”國家級榮譽以及其他多項社會榮譽。公司開發的多個項目也獲得多個相關項。 此外，公司在產品定位研發、工程及材料戰略招標采購、成本管控、工程質量及安全管理等也得以進一步加強，有效提升了項目運營效率和質量。公司全年新開工面積約501萬平米，竣工面積約260萬平米，結算面積約230萬平米，年末在建項目68個，在建面積約1081萬平米。公司其他業務板塊也取得了良好經營業績。 報告期內，公司和規范運營持續提升。董事會、監事會、股東大會健康運行，共召開19次董事會會議、8次監事會會議、11次股東大會；公司在業務、人員、資產、機構、財務等方面與控股股東完全分開，具有完整的業務及自主經營能力；公司嚴格遵守上市公司各項規則，信息披露及時、準確、完全。此外，公司投資者關系管理工作也得到廣大投資者尤其是機構投資者高度認可。本年度內，在第十屆中國上市公司董事會金圓桌評選中，公司董事會榮獲“優秀董事會”、董秘榮獲“最具創新力董秘”榮譽，公司在中國上市公司風險管理金盾中榮獲投資者關系，公司董事會秘書第四次榮獲《新財富》“金牌董秘”稱號。 報告期內，公司實現營業收入173.24億元，同比增長7.8%，實現凈利潤8.63億元，同比下降8.8%，歸屬于母公司所有者的凈利潤9.08億元，同比下降7.74%，主要因本年結轉的主要項目及產品系以前市場低迷期銷售的低毛利項目及產品，以及2014年度房價下降幅度較大導致個別項目計提較大存貨減值準備所致。截止報告期末，公司資產總額820.66億元，同比增長31.53%；歸屬上市公司股東所有者權益105.30億元，同比增長34.1%。 在我國經濟總體上保持持續增長、城鎮化水平偏低、居民人均可支配收入持續增長大背景下，房地產行業作為我國經濟重要支柱產業的重要性并沒有改變。據國家頒布的《國家新型城鎮化規劃(2014－2020年)》制定的發展目標，到2020年我國常住人口城鎮化率達到60%左右，戶籍人口城鎮化率達到45%左右，這意味著房地產行業仍有較大的發展空間。如果要達到發達國家常住人口城鎮化率80%的平均水平，還有更大的發展空間。 自2014年下半年以來，國家對房地產行業的相關調控政策開始發生一些變化，通過出臺“定向降準”、“央五條”、“9·30”房貸新政、“降息降準”等政策，鼓勵金融機構支持居民購房需求，各地方也陸續松綁“限購”政策，推動房地產行業逐漸回暖。 2015年工作報告提出，要穩定住房消費，分類指導，因地施策，落實地方主體責任支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。報告有關房地產的定調相對平穩和積極，是近年來針對房地產市場少有的“暖風”，預示著2015年樓市政策將進一步放松。近日，國土資源部、住房城鄉建設部共同公布了《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》，再提支持居民自住和改善性住房需求，在建商品住房在不改變用地性質和容積率的前提下可調整戶型，有助于企業能及時對不適應市場需求的住房戶型做出調整，這不僅意味著執行近10年的“9 0 /70”政策正式松動，更折射出近年來樓市結構的調整及“去行政化”調控轉變。《通知》中差異化的供地、未開發用地可調整用途等政策導向，將有助于庫存壓力較大的地區去庫存化。預計后續一系列提振市場的政策還將陸續出臺，促進房地產市場平穩健康發展。 從需求的角度看，最近幾年全國商品房銷售面積均超過10億平方米，2014年達到12億平方米，需求仍然處于高位，而房地產投資增速下降，預計兩年左右時間，房地產市場供需關系將總體趨于平衡，有利于房地產行業的長期健康發展，但需求結構發生變化，個性化和改善性需求將更加凸顯。 新能源具有廣闊的發展空間。隨著全球氣候變暖和我國霧霾天氣的加重，加大對清潔能源和可再生能源的投資已經形成共識，近年來包括我國在內的許多國家均出臺了一系列鼓勵發展政策。2015年工作報告明確提出，要大力發展風電、光伏發電、生物質能，積極發展水電，安全發展核電，開發利用頁巖氣、煤層氣。 按照國家相關部門的規劃，到2020年我國電力總裝機容量將達25.5億千瓦，是2014年末全國總裝機容量13.6億千瓦的1.88倍；同時將進一步優化能源結構，預計到2020年，風電占比將提高到11%，風電裝機容量將從2014年的9600多萬千瓦增長到2億千瓦；光伏發電占比將達5%，光伏裝機容量將從2014年的2800萬千瓦增長到1億千瓦。 新地產方面，一是大力實施產品創新，以個性化的創新產品和適應需求變化的改善性產品，運用互聯網、物聯網技術提升智能家居水平，大力推廣使用新材料、新設備、綠色環保技術，在傳統住宅領域，打造新的核心競爭力；二是大力實施模式創新，從開發商縱向延伸至服務商、運營商，實施“社區綜合服務戰略”，將住宅和社區商業開發，結合物業管理，延展為“社區綜合服務”，滿足社區居民生活全方位需求，實施“產業綜合運營戰略”，將產業地產開發結合產業地產運營，延展為“產業綜合運營”，滿足科研、生產、經營全方位需求，實現五位一體、產城融合的開發運營模式。 新能源方面，則實施“風光并舉、多點開花戰略”，以風力發電和光伏發電為主，尋求光熱薄膜發電等新領域發展機會，通過并購和自建等方式，實現新能源業務的超常規高速發展。力爭未來3-5年內，實現風能、發伏發電等裝機容量達5GW，形成約400億元的投資規模。 2015年，公司將深入推進產業升級轉型重大戰略，繼續深化創新，鞏固各項，既定經營管理原則，以全面提升公司經營質量和效益為中心，切實增強責任意識，強化提高執行力，主動適應經濟發展、行業發展新常態。加大去庫存力度、提高周轉速度、降低開發成本，著力提升異地經營質效、完成各項經營目標。將進一步優化、調整管理模式和組織架構，盡快實施項目跟投制度，有效控制投資風險；完善公司長效激勵機制，積極研究適合公司情況的股權激勵模式，并適時實施，促進公司快速、健康和可持續發展。 項目拓展方面，在“622”發展戰略原則下，“以二線城市為主、一三線城市為輔”、“以西中部地區為主、其它地區為輔”的戰略思，逐步向省會城市和二三線區域中心城市回歸，向有效益的現金流項目回歸。加大科技產業園地產、文化旅游地產、健康產業地產項目的拓展力度。全年計劃完成土地投資約120億元，新增計容可建面積約500-600萬m2。 營銷方面，深化銷售終端，合理安排營銷節奏，整合配置營銷資源，提前籌劃部署關鍵營銷節點，集中銷售資源，加大激勵力度，減少低效投入。平衡商住銷售比例，統籌發揮住宅地產銷售規模優勢和商業地產銷售利潤優勢，并扎實抓好商業地產銷售。預計公司實現簽約銷售金額超過300億元（含非地產板塊）。 融資方面，保持與國有主力銀行良好戰略合作，優化授信條件，強控融資成本，大力優化融資結構，全力突破創新融資渠道。充分利用資本市場融資功能，實現多元化融資，切實降低融資成本。繼續實施結構化融資，平衡統籌融資節點與銷售節點矛盾，按照有利原則進行取舍，提高資金使用效率。 產品方面，繼續強化研發定位和設計，明晰公司產品戰略，提升公司產品核心競爭力。提高定位質量，挖掘定位價值。加大適銷對產品的創新研發力度。提高設計進度和方案設計質量，繼續推進產品標準化落地，運用互聯網、物聯網技術提升智能家居水平，大力推廣使用新材料、新設備、綠色環保技術，在傳統住宅領域，打造新的核心競爭力。 新能源方面，一是以風力發電、光伏發電為抓手，密切關注國內國際市場，通過收購和自主開發，加快優質項目布局速度；二是啟動并落實新能源并購融資及項目運營融資，加大與各大金融機構融資協調力度，確保銀行貸款及非銀行融資按計劃到位，提前謀劃布局資本市場直接融資；三是加強營運管理，確保并網發電量及發電價格保持穩定；四是以打造行業最具競爭力的管理團隊為目標，引進行業資深團隊，科學制定核心團隊激勵政策。 本公司自2014年7月1日起執行財政部于2014年制定的《企業會計準則第39號—公允價值計量》、《企業會計準則第40號—合營安排》、《企業會計準則第41號—在其他主體中權益的披露》，和經修訂的《企業會計準則第2號—長期股權投資》、《企業會計準則第9號—職工薪酬》、《企業會計準則第30號—財務報表列報》、《企業會計準則第33號—合并財務報表》，同時在本財務報表中采用財政部于2014年修訂的《企業會計準則第37號—金融工具列報》。 [注1] 公司按照修訂后的《企業會計準則第39號—公允價值計量》、《企業準則第30號—財務報表列報》，將可供出售金融資產公允價值變動形成的利得或損失、存貨轉換為投資性房地產公允價值大于賬面價值的差額由原列報“資本公積”科目轉列“其他綜合收益”科目進行核算。 [注2] 公司按照修訂后的《企業準則第30號—財務報表列報》，將與資產相關的補助由原列報“其他非流動負債”科目轉列“遞延收益”科目進行核算。 報告期內新納入合并財務報表范圍的子公司共25家，分別是：陜西金潤達房地產開發有限公司、新疆華冉東方新能源有限公司、云南金科鑫海匯置業有限公司、哈密華冉東方景峽風力發電有限公司、重慶金科宏瑞房地產開發有限公司、重慶金科金裕房地產開發有限公司、重慶金科億佳房地產開發有限公司、重慶金科坤基房地產開發有限公司、成都金科卓瑞地產開發有限公司、金科展昊置業有限公司、重慶康程國際旅行社有限公司、重慶金科正韜房地產開發有限公司、金科集團蘇州百俊房地產開發有限公司、金科產業投資發展有限公司、金科文化旅游投資發展有限公司、成都金科駿豐房地產開發有限公司、金科駿凱房地產開發有限公司、內江金科利居房地產開發有限公司、山東百俊房地產開發有限公司、新疆金科宇坤房地產開發有限公司、重慶國冠生態農業發展有限公司、重慶匯典商業管理有限公司、成都金辰房地產開發有限公司、金科新能源有限公司、天津金科博智置業有限公司。 本文來源于ipfs |