本年度報告摘要來自年度報告全文，投資者欲了解詳細內(nèi)容，應當仔細閱讀同時刊載于深圳證券交易所網(wǎng)站等中國證監(jiān)會指定網(wǎng)站上的年度報告全文。 注2：公司于2014年12月完成非公開發(fā)行股票的發(fā)行、上市工作，公司股本由1,158,540,051股增加至1,378,540,051股，按關計算公式，基本每股收益和稀釋每股收益均與新股發(fā)行前的計算值相同。 2014年，全球經(jīng)濟復蘇曲折，主要經(jīng)濟體走勢呈現(xiàn)分化，美國退出量化寬松，對包括中國在內(nèi)的新興經(jīng)濟體帶來沖擊。國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加大，但總體上仍保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。國內(nèi)生產(chǎn)總值達到63.6萬億元，同比增長7.4%，界主要經(jīng)濟體中名列前茅。我國經(jīng)濟基本面沒有發(fā)生大的改變，但呈現(xiàn)出增長速度換擋期、結構調(diào)整陣痛期、以往刺激經(jīng)濟政策消化期的“三期疊加”，中國經(jīng)濟進入“新常態(tài)”。 2014年，中央先后出臺一系列“微刺激”、“穩(wěn)增長”措施，增加基建投資，通過“定向降準”、“央五條”鼓勵金融機構支持居民購房需求，出臺“9·30”房貸政策，各地松綁“限貸”政策，不對稱降息帶來資金面寬松，直接推動房地產(chǎn)行業(yè)筑底回穩(wěn)、逐漸回暖。全年房地產(chǎn)市場先抑后揚，房價增速下降，庫存壓力加大，土地出讓規(guī)模負增長，但土地價格持續(xù)攀升，部分城市房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩，行業(yè)進入“白銀時代”。 據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9.5萬億元，同比增長10.5%，增速比上年減少9.3個百分點，其中住宅投資增長9.2%；全年商品房銷售面積12.06億，同比下降7.6%，其中住宅銷售面積下降9.1%；商品房銷售額7.63萬億元，同比下降6.3%，其中住宅銷售額下降7.8%。據(jù)此測算，2014年全國商品房平均銷售單價同比上升1.4%。2014年，全國土地出讓收入4.29萬億元，同比增長3.1%。 報告期內(nèi)，公司緊緊圍繞年初制定的“創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級”方針，升級轉型取得重大進展，經(jīng)營情況穩(wěn)中向好，主要取得以下成績： 一是公司各業(yè)務板塊全年實現(xiàn)銷售金額約230億元，同比增長約2%。其中，房地產(chǎn)板塊在市場整體下行的壓力下，實現(xiàn)簽約銷售金額約210億元，同比增長約1%，實現(xiàn)簽約銷售面積約322萬m2，同比增長約22 %。 二是持續(xù)深化，突破發(fā)展壁壘，產(chǎn)業(yè)升級轉型取得重大突破。公司成立深化領導小組，制定并貫徹《持續(xù)深化若干問題的決定》，聚焦八大方面、58項任務，完成多項重大措施制定并實施。積極實施“兩升級一轉型”戰(zhàn)略，即通過“產(chǎn)業(yè)嫁接地產(chǎn)”實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務產(chǎn)業(yè)升級,運用互聯(lián)網(wǎng)思維實現(xiàn)傳統(tǒng)物業(yè)管理向社區(qū)綜合服務升級。公司成立產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資公司，以科技產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)、健康產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為投資方向，與華誼兄弟、億達集團簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，首個科技產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)項目在長沙成功落地。在產(chǎn)業(yè)轉型方面，成立新能源公司，通過并購方式成功獲得首個新能源項目-新疆哈密風力發(fā)電項目，該風力發(fā)電項目年發(fā)電小時能達2900多小時，遠超同行業(yè)平均水平，并購質(zhì)量及效率得到業(yè)界高度認可。 三是地產(chǎn)項目拓展穩(wěn)步推進。全年通過招拍掛、股權收購等方式新獲17個土地項目共19土地，土地價款共計102億元，同比增長8%；新增項目計容可建規(guī)模570萬平米，新增項目區(qū)域成熟度有所提高，主城與主城近郊項目占比有所增加。新進入云南省級市場，新增昆明、重慶萬州等5個城市布點。繼續(xù)加強合資合作，引進合資合作資金協(xié)議金額16.3億元。截止報告期末，公司土地儲備計容可建規(guī)模達1750萬平米。 四是完成首次資本市場融資，多元化融資成效顯著，資金鏈安全進一步提升。經(jīng)過一年多的努力，公司在報告期內(nèi)完成非公開發(fā)行股票工作，募得資金22億元，成功實現(xiàn)自“借殼”上市以來的首次資本市場融資，有效增強了公司資本實力和改善了資本結構，降低了資金成本。公司繼續(xù)與各大銀行以及非銀行金融機構保持良好的合作關系，在鞏固加強項目開發(fā)貸的同時，創(chuàng)新融資模式，擴大融資規(guī)模，降低融資成本，并強化銷售回款，地產(chǎn)業(yè)務回款率達92%。切實有效的資金管理充分保障公司生產(chǎn)經(jīng)營及項目投資資金需求，期末預收賬款達224.31億元，同比增長20.15%。資產(chǎn)負債率持續(xù)下降，比上年末下降0.13個百分點。報告期內(nèi)，公司擬發(fā)行不超過38億元公司債和發(fā)行不超過39億元中期票據(jù)相關工作有序推進。 五是品牌影響力持續(xù)提升。公司企業(yè)品牌、產(chǎn)品品牌、社區(qū)品牌、領導品牌并舉的方式立體提升公司品牌價值，全年成功策劃實施5次具有全國影響力的品牌事件，“萬人鄰里節(jié)”等系列活動參與度、影響力有所擴大。公司長期履行社會責任，持續(xù)開展金科紅太陽系列等慈善活動，全年捐贈1855萬元。社區(qū)服務管理質(zhì)量穩(wěn)中有升，業(yè)主滿意度持續(xù)提高。報告期內(nèi)，公司榮獲多個第三方機構頒發(fā)的“2014中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”、“2014年度房企融資能力TOP10”、“2014運營效率TOP10”、中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力第15位、“中國房地產(chǎn)上市公司A股10強”、“2014中國消費誠信企業(yè)”、“2014年中國物業(yè)服務百強企業(yè)”、“中國房地產(chǎn)品牌價值10強”、“中華慈善突出貢獻企業(yè)”等多項稱號，董事會黃紅云先生榮獲“優(yōu)秀中國特色社會主義事業(yè)建設者”國家級榮譽以及其他多項社會榮譽。公司開發(fā)的多個項目也獲得多個相關項。 此外，公司在產(chǎn)品定位研發(fā)、工程及材料戰(zhàn)略招標采購、成本管控、工程質(zhì)量及安全管理等也得以進一步加強，有效提升了項目運營效率和質(zhì)量。公司全年新開工面積約501萬平米，竣工面積約260萬平米，結算面積約230萬平米，年末在建項目68個，在建面積約1081萬平米。公司其他業(yè)務板塊也取得了良好經(jīng)營業(yè)績。 報告期內(nèi)，公司和規(guī)范運營持續(xù)提升。董事會、監(jiān)事會、股東大會健康運行，共召開19次董事會會議、8次監(jiān)事會會議、11次股東大會；公司在業(yè)務、人員、資產(chǎn)、機構、財務等方面與控股股東完全分開，具有完整的業(yè)務及自主經(jīng)營能力；公司嚴格遵守上市公司各項規(guī)則，信息披露及時、準確、完全。此外，公司投資者關系管理工作也得到廣大投資者尤其是機構投資者高度認可。本年度內(nèi)，在第十屆中國上市公司董事會金圓桌評選中，公司董事會榮獲“優(yōu)秀董事會”、董秘榮獲“最具創(chuàng)新力董秘”榮譽，公司在中國上市公司風險管理金盾中榮獲投資者關系，公司董事會秘書第四次榮獲《新財富》“金牌董秘”稱號。 報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入173.24億元，同比增長7.8%，實現(xiàn)凈利潤8.63億元，同比下降8.8%，歸屬于母公司所有者的凈利潤9.08億元，同比下降7.74%，主要因本年結轉的主要項目及產(chǎn)品系以前市場低迷期銷售的低毛利項目及產(chǎn)品，以及2014年度房價下降幅度較大導致個別項目計提較大存貨減值準備所致。截止報告期末，公司資產(chǎn)總額820.66億元，同比增長31.53%；歸屬上市公司股東所有者權益105.30億元，同比增長34.1%。 在我國經(jīng)濟總體上保持持續(xù)增長、城鎮(zhèn)化水平偏低、居民人均可支配收入持續(xù)增長大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)的重要性并沒有改變。據(jù)國家頒布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014－2020年)》制定的發(fā)展目標，到2020年我國常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%左右，這意味著房地產(chǎn)行業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。如果要達到發(fā)達國家常住人口城鎮(zhèn)化率80%的平均水平，還有更大的發(fā)展空間。 自2014年下半年以來，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的相關調(diào)控政策開始發(fā)生一些變化，通過出臺“定向降準”、“央五條”、“9·30”房貸新政、“降息降準”等政策，鼓勵金融機構支持居民購房需求，各地方也陸續(xù)松綁“限購”政策，推動房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回暖。 2015年工作報告提出，要穩(wěn)定住房消費，分類指導，因地施策，落實地方主體責任支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。報告有關房地產(chǎn)的定調(diào)相對平穩(wěn)和積極，是近年來針對房地產(chǎn)市場少有的“暖風”，預示著2015年樓市政策將進一步放松。近日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部共同公布了《關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，再提支持居民自住和改善性住房需求，在建商品住房在不改變用地性質(zhì)和容積率的前提下可調(diào)整戶型，有助于企業(yè)能及時對不適應市場需求的住房戶型做出調(diào)整，這不僅意味著執(zhí)行近10年的“9 0 /70”政策正式松動，更折射出近年來樓市結構的調(diào)整及“去行政化”調(diào)控轉變。《通知》中差異化的供地、未開發(fā)用地可調(diào)整用途等政策導向，將有助于庫存壓力較大的地區(qū)去庫存化。預計后續(xù)一系列提振市場的政策還將陸續(xù)出臺，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 從需求的角度看，最近幾年全國商品房銷售面積均超過10億平方米，2014年達到12億平方米，需求仍然處于高位，而房地產(chǎn)投資增速下降，預計兩年左右時間，房地產(chǎn)市場供需關系將總體趨于平衡，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的長期健康發(fā)展，但需求結構發(fā)生變化，個性化和改善性需求將更加凸顯。 新能源具有廣闊的發(fā)展空間。隨著全球氣候變暖和我國霧霾天氣的加重，加大對清潔能源和可再生能源的投資已經(jīng)形成共識，近年來包括我國在內(nèi)的許多國家均出臺了一系列鼓勵發(fā)展政策。2015年工作報告明確提出，要大力發(fā)展風電、光伏發(fā)電、生物質(zhì)能，積極發(fā)展水電，安全發(fā)展核電，開發(fā)利用頁巖氣、煤層氣。 按照國家相關部門的規(guī)劃，到2020年我國電力總裝機容量將達25.5億千瓦，是2014年末全國總裝機容量13.6億千瓦的1.88倍；同時將進一步優(yōu)化能源結構，預計到2020年，風電占比將提高到11%，風電裝機容量將從2014年的9600多萬千瓦增長到2億千瓦；光伏發(fā)電占比將達5%，光伏裝機容量將從2014年的2800萬千瓦增長到1億千瓦。 新地產(chǎn)方面，一是大力實施產(chǎn)品創(chuàng)新，以個性化的創(chuàng)新產(chǎn)品和適應需求變化的改善性產(chǎn)品，運用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)技術提升智能家居水平，大力推廣使用新材料、新設備、綠色環(huán)保技術，在傳統(tǒng)住宅領域，打造新的核心競爭力；二是大力實施模式創(chuàng)新，從開發(fā)商縱向延伸至服務商、運營商，實施“社區(qū)綜合服務戰(zhàn)略”，將住宅和社區(qū)商業(yè)開發(fā)，結合物業(yè)管理，延展為“社區(qū)綜合服務”，滿足社區(qū)居民生活全方位需求，實施“產(chǎn)業(yè)綜合運營戰(zhàn)略”，將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)結合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營，延展為“產(chǎn)業(yè)綜合運營”，滿足科研、生產(chǎn)、經(jīng)營全方位需求，實現(xiàn)五位一體、產(chǎn)城融合的開發(fā)運營模式。 新能源方面，則實施“風光并舉、多點開花戰(zhàn)略”，以風力發(fā)電和光伏發(fā)電為主，尋求光熱薄膜發(fā)電等新領域發(fā)展機會，通過并購和自建等方式，實現(xiàn)新能源業(yè)務的超常規(guī)高速發(fā)展。力爭未來3-5年內(nèi)，實現(xiàn)風能、發(fā)伏發(fā)電等裝機容量達5GW，形成約400億元的投資規(guī)模。 2015年，公司將深入推進產(chǎn)業(yè)升級轉型重大戰(zhàn)略，繼續(xù)深化創(chuàng)新，鞏固各項，既定經(jīng)營管理原則，以全面提升公司經(jīng)營質(zhì)量和效益為中心，切實增強責任意識，強化提高執(zhí)行力，主動適應經(jīng)濟發(fā)展、行業(yè)發(fā)展新常態(tài)。加大去庫存力度、提高周轉速度、降低開發(fā)成本，著力提升異地經(jīng)營質(zhì)效、完成各項經(jīng)營目標。將進一步優(yōu)化、調(diào)整管理模式和組織架構，盡快實施項目跟投制度，有效控制投資風險；完善公司長效激勵機制，積極研究適合公司情況的股權激勵模式，并適時實施，促進公司快速、健康和可持續(xù)發(fā)展。 項目拓展方面，在“622”發(fā)展戰(zhàn)略原則下，“以二線城市為主、一三線城市為輔”、“以西中部地區(qū)為主、其它地區(qū)為輔”的戰(zhàn)略思，逐步向省會城市和二三線區(qū)域中心城市回歸，向有效益的現(xiàn)金流項目回歸。加大科技產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)、健康產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的拓展力度。全年計劃完成土地投資約120億元，新增計容可建面積約500-600萬m2。 營銷方面，深化銷售終端，合理安排營銷節(jié)奏，整合配置營銷資源，提前籌劃部署關鍵營銷節(jié)點，集中銷售資源，加大激勵力度，減少低效投入。平衡商住銷售比例，統(tǒng)籌發(fā)揮住宅地產(chǎn)銷售規(guī)模優(yōu)勢和商業(yè)地產(chǎn)銷售利潤優(yōu)勢，并扎實抓好商業(yè)地產(chǎn)銷售。預計公司實現(xiàn)簽約銷售金額超過300億元（含非地產(chǎn)板塊）。 融資方面，保持與國有主力銀行良好戰(zhàn)略合作，優(yōu)化授信條件，強控融資成本，大力優(yōu)化融資結構，全力突破創(chuàng)新融資渠道。充分利用資本市場融資功能，實現(xiàn)多元化融資，切實降低融資成本。繼續(xù)實施結構化融資，平衡統(tǒng)籌融資節(jié)點與銷售節(jié)點矛盾，按照有利原則進行取舍，提高資金使用效率。 產(chǎn)品方面，繼續(xù)強化研發(fā)定位和設計，明晰公司產(chǎn)品戰(zhàn)略，提升公司產(chǎn)品核心競爭力。提高定位質(zhì)量，挖掘定位價值。加大適銷對產(chǎn)品的創(chuàng)新研發(fā)力度。提高設計進度和方案設計質(zhì)量，繼續(xù)推進產(chǎn)品標準化落地，運用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)技術提升智能家居水平，大力推廣使用新材料、新設備、綠色環(huán)保技術，在傳統(tǒng)住宅領域，打造新的核心競爭力。 新能源方面，一是以風力發(fā)電、光伏發(fā)電為抓手，密切關注國內(nèi)國際市場，通過收購和自主開發(fā)，加快優(yōu)質(zhì)項目布局速度；二是啟動并落實新能源并購融資及項目運營融資，加大與各大金融機構融資協(xié)調(diào)力度，確保銀行貸款及非銀行融資按計劃到位，提前謀劃布局資本市場直接融資；三是加強營運管理，確保并網(wǎng)發(fā)電量及發(fā)電價格保持穩(wěn)定；四是以打造行業(yè)最具競爭力的管理團隊為目標，引進行業(yè)資深團隊，科學制定核心團隊激勵政策。 本公司自2014年7月1日起執(zhí)行財政部于2014年制定的《企業(yè)會計準則第39號—公允價值計量》、《企業(yè)會計準則第40號—合營安排》、《企業(yè)會計準則第41號—在其他主體中權益的披露》，和經(jīng)修訂的《企業(yè)會計準則第2號—長期股權投資》、《企業(yè)會計準則第9號—職工薪酬》、《企業(yè)會計準則第30號—財務報表列報》、《企業(yè)會計準則第33號—合并財務報表》，同時在本財務報表中采用財政部于2014年修訂的《企業(yè)會計準則第37號—金融工具列報》。 [注1] 公司按照修訂后的《企業(yè)會計準則第39號—公允價值計量》、《企業(yè)準則第30號—財務報表列報》，將可供出售金融資產(chǎn)公允價值變動形成的利得或損失、存貨轉換為投資性房地產(chǎn)公允價值大于賬面價值的差額由原列報“資本公積”科目轉列“其他綜合收益”科目進行核算。 [注2] 公司按照修訂后的《企業(yè)準則第30號—財務報表列報》，將與資產(chǎn)相關的補助由原列報“其他非流動負債”科目轉列“遞延收益”科目進行核算。 報告期內(nèi)新納入合并財務報表范圍的子公司共25家，分別是：陜西金潤達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、新疆華冉東方新能源有限公司、云南金科鑫海匯置業(yè)有限公司、哈密華冉東方景峽風力發(fā)電有限公司、重慶金科宏瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、重慶金科金裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、重慶金科億佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、重慶金科坤基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、成都金科卓瑞地產(chǎn)開發(fā)有限公司、金科展昊置業(yè)有限公司、重慶康程國際旅行社有限公司、重慶金科正韜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、金科集團蘇州百俊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、金科產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司、金科文化旅游投資發(fā)展有限公司、成都金科駿豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、金科駿凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、內(nèi)江金科利居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、山東百俊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、新疆金科宇坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、重慶國冠生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司、重慶匯典商業(yè)管理有限公司、成都金辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、金科新能源有限公司、天津金科博智置業(yè)有限公司。 本文來源于ipfs |